¿Tienes una construcción sin licencia, una ampliación que no coincide con los planos aprobados o un proceso abierto por infracción urbanística? En Bogotá hay dos frentes distintos que conviene no confundir: la sanción, que impone la autoridad de policía con base en la Ley 1801 de 2016 (Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana), y la legalización de la obra, que se tramita ante una curaduría urbana. Te acompañamos en los dos.
Pagar la multa no legaliza la construcción
La multa por infracción urbanística castiga la conducta, pero la obra sigue sin licencia. Para poder vender con crédito hipotecario, escriturar una ampliación o evitar una orden de demolición, la construcción tiene que quedar respaldada por una licencia o un acto de reconocimiento.
Qué dice la Ley 1801 sobre construir sin licencia
El Código de Policía (artículo 135) considera contrario a la integridad urbanística parcelar, urbanizar, demoler, intervenir o construir sin licencia, o desconociendo la licencia otorgada. El proceso lo adelanta el inspector de policía y puede terminar en medidas como la suspensión de la obra, la demolición y una multa especial por metro cuadrado (artículo 181) que se gradúa según el estrato del predio.
Esa multa tiene un tope: no puede superar los 200 salarios mínimos mensuales (unos $350 millones en 2026, con el salario mínimo en $1.750.905) y el total de multas no puede exceder el avalúo catastral del inmueble. Aumenta si la infracción se cometió en bienes de uso público o zonas de protección ambiental.
Las dos vías para legalizar una construcción
1. Reconocimiento de la edificación
- Para quién: edificaciones terminadas sin licencia hace al menos cinco años, cuyo uso esté permitido por la norma urbanística vigente (Decreto 1077 de 2015, art. 2.2.6.4.1.1).
- Qué exige: levantamiento arquitectónico, peritaje técnico estructural según el capítulo A.10 de la NSR-10 y, si hace falta, el proyecto de reforzamiento.
- Resultado: un acto de reconocimiento que tiene los mismos efectos de una licencia de construcción.
2. Licencia de construcción sobre lo existente
- Para quién: obras recientes (menos de cinco años) o ampliaciones sobre una edificación que sí tenía licencia.
- Cómo: se tramita la modalidad que corresponda (ampliación, modificación, adecuación o reforzamiento estructural), siempre que lo construido pueda cumplir la norma actual.
- Si no cumple: hay que ajustar la obra (por ejemplo, retirar un piso o un voladizo que excede la norma) antes de poder licenciarla.
Cuándo no es posible legalizar
- Construcciones en zonas de alto riesgo no mitigable o en suelos de protección.
- Edificaciones que ocupan total o parcialmente espacio público.
- Inmuebles con orden judicial o administrativa de restitución o demolición en firme.
- Usos que la norma vigente no permite en ese predio.
Nuestro proceso paso a paso
Diagnóstico de viabilidad
Revisamos el certificado de tradición, la norma urbanística del predio (POT, Decreto 555 de 2021), la antigüedad de la obra y el estado del proceso policivo, si lo hay. Te decimos qué vía aplica y si tu caso es viable antes de que inviertas en planos.
Levantamiento y peritaje estructural
Levantamos la edificación tal como está construida y coordinamos el peritaje estructural con ingeniero civil. Si la estructura necesita reforzamiento, se diseña en esta etapa.
Radicación ante la curaduría
Bogotá tiene cinco curadurías urbanas y puedes escoger libremente cualquiera de ellas. Radicamos el expediente completo, instalamos la valla y gestionamos la citación a vecinos.
Acta de observaciones
Si la curaduría pide ajustes, hay 30 días hábiles para responder (ampliables 15 más). Atendemos cada observación técnica y jurídica.
Pago de expensas e impuesto de delineación
Con el proyecto viable, se pagan las expensas del curador y el impuesto de delineación urbana del Distrito. Te informamos los valores exactos antes de cada pago.
Acto de reconocimiento o licencia
La curaduría expide el acto administrativo. Con él puedes actualizar la descripción del inmueble en escritura y registro, y presentarlo dentro del proceso policivo si existe.
Qué costos tiene legalizar
| Concepto | Cómo se calcula |
|---|---|
| Expensas de la curaduría | Tarifa nacional según área, uso y estrato (cargo fijo + cargo variable) |
| Impuesto de delineación urbana (Bogotá) | Porcentaje del presupuesto de obra (entre 1% y 3% según el caso) |
| Levantamiento, planos y peritaje estructural | Honorarios profesionales según área y complejidad |
| Reforzamiento estructural | Solo si el peritaje lo exige; se presupuesta aparte |
| Multa por infracción urbanística | Solo si hay proceso policivo; por m² según estrato, con tope de 200 SMMLV |
Nota: en el diagnóstico inicial te entregamos un presupuesto con los valores de tu caso. Más detalle en nuestra guía cuánto cuesta legalizar una construcción en Bogotá.
Ventajas de regularizar con nosotros
Conocimiento Legal
Conocemos la Ley 1801, el Decreto 1077 de 2015 y el POT de Bogotá (Decreto 555 de 2021).
Tiempos Optimizados
Conocemos los procesos y agilizamos cada etapa del trámite.
Documentación Completa
Preparamos toda la documentación técnica con rigor profesional.
Gestión Integral
Nos encargamos de todo: desde la evaluación hasta la resolución final.
Honestidad
Te decimos la verdad: si tu caso no es viable, te lo advertimos desde el inicio.
Valor y liquidez
Un inmueble legalizado se puede vender con crédito, heredar y escriturar sin trabas.
Tiempo estimado del proceso
- Diagnóstico, levantamiento y peritaje: 3 a 6 semanas
- Revisión de la curaduría: 45 días hábiles desde la radicación completa (prorrogables hasta la mitad)
- Respuesta a observaciones: hasta 30 días hábiles, ampliables 15
- Tiempo total habitual: 4 a 7 meses
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