Construir en Cajicá: normativa y licencias paso a paso

Por qué Cajicá

Cajicá está en la Sabana, al norte de Bogotá, y combina vida campestre con acceso rápido a la ciudad. Es un destino frecuente para vivienda principal, casas campestres y proyectos de inversión. Pero su norma no es la de Bogotá, y eso cambia lo que se puede construir.

La norma: el plan de ordenamiento de Cajicá

Cajicá tiene su propio plan de ordenamiento territorial. Para cada predio define:

• Clasificación del suelo: urbano, de expansión o rural. En suelo rural las reglas son mucho más restrictivas: densidades bajas, índices de ocupación reducidos y límites a la subdivisión.
• Usos permitidos: residencial, comercial, institucional, industrial o agropecuario, según la zona.
• Edificabilidad: altura máxima, índices de ocupación y construcción, aislamientos y retrocesos.
• Afectaciones: rondas de quebradas y del río Bogotá, vías proyectadas, redes y zonas de protección.

Antes de comprar o diseñar, conviene pedir un concepto de norma urbanística o de uso del suelo para el predio. Es la forma más segura de saber qué se puede construir.

Dónde se tramita la licencia

En Cajicá las licencias urbanísticas las expiden las curadurías urbanas del municipio (No. 1 y No. 2). Igual que en Bogotá, puedes escoger cualquiera de las dos.

El trámite paso a paso

Paso 1: Viabilidad del predio

Revisa el certificado de tradición y libertad (propietario, gravámenes, servidumbres), la norma urbanística y la disponibilidad de servicios públicos. En sectores rurales y suburbanos el agua y el alcantarillado pueden ser la restricción principal.

Paso 2: Estudios y diseños

• Estudio geotécnico (de suelos).
• Diseño arquitectónico firmado por arquitecto con matrícula profesional.
• Diseño estructural y memorias de cálculo según la NSR-10. Cajicá, como Bogotá, está en zona de amenaza sísmica intermedia.
• Revisión estructural independiente si el proyecto suma 2.000 m² o más.

Paso 3: Radicación

Se radica con el Formulario Único Nacional, el certificado de tradición, el documento del impuesto predial, la relación de vecinos colindantes, los planos y los estudios. Después de radicar hay que instalar la valla que informa del trámite.

Paso 4: Revisión y observaciones

La curaduría tiene 45 días hábiles para resolver, prorrogables hasta la mitad en proyectos complejos. Si emite acta de observaciones, tienes 30 días hábiles para responder, ampliables 15.

Paso 5: Pagos y expedición

Con el proyecto viable, se pagan las expensas del curador y los impuestos municipales asociados, como el de delineación urbana. Luego se expide la licencia.

Los tiempos reales, etapa por etapa, están en nuestra guía de plazos para obtener licencia en Cajicá.

Qué costos tener en cuenta

• Estudios y diseños: geotecnia, arquitectura, estructura y redes.
• Expensas de la curaduría: tarifa nacional según área, uso y estrato.
• Impuesto de delineación urbana: lo fija el municipio sobre el presupuesto de obra.
• Conexión a servicios públicos: derechos de conexión y, en algunos casos, obras de extensión de redes.
• Construcción: depende del sistema constructivo, los acabados y el acceso al lote. Vale la pena pedir un presupuesto detallado en vez de usar un precio por metro cuadrado genérico.

Errores frecuentes al construir en Cajicá

• Comprar un lote rural pensando que se puede dividir o densificar como si fuera urbano.
• No verificar la disponibilidad de agua antes de diseñar.
• Diseñar sin revisar aislamientos y rondas hídricas, y tener que rehacer planos.
• Empezar la obra antes de tener la licencia ejecutoriada.