Reconocimiento de edificaciones en Bogotá: cómo legalizar una construcción sin licencia

Qué es el reconocimiento

Es la actuación con la que la curaduría declara la existencia de una edificación que se construyó sin licencia (Decreto 1077 de 2015, art. 2.2.6.4.1.1). El acto de reconocimiento tiene los mismos efectos de una licencia de construcción: con él puedes actualizar la escritura, vender con crédito hipotecario o heredar sin problemas.

Quién puede hacerlo

Se deben cumplir dos condiciones:

• La edificación se terminó hace al menos cinco años antes de la solicitud.
• Su uso está permitido por la norma urbanística vigente en el predio.

Si la construcción es más reciente, el camino es una licencia de construcción (ampliación, modificación o reforzamiento) sobre lo existente, y lo construido tiene que poder cumplir la norma actual.

Cuándo no procede

• Edificaciones en zonas de alto riesgo no mitigable o en suelos de protección ambiental.
• Construcciones que ocupan bienes de uso público o áreas de cesión.
• Inmuebles con orden judicial o administrativa en firme de restitución o demolición.
• Usos que la norma vigente no permite.

Requisitos

• Formulario Único Nacional, certificado de tradición y libertad reciente, documento del predial e identificación del propietario.
• Relación de vecinos colindantes.
• Levantamiento arquitectónico de la edificación, firmado por arquitecto con matrícula.
• Peritaje técnico estructural según el capítulo A.10 de la NSR-10, firmado por ingeniero civil y, si la estructura no cumple, el proyecto de reforzamiento.
• Declaración de la antigüedad de la construcción.
• Revisión estructural independiente si la edificación tiene 2.000 m² o más.

El proceso paso a paso

1. Diagnóstico: antigüedad, uso permitido, situación jurídica del predio y si hay algún proceso policivo abierto.
2. Levantamiento y peritaje: se mide lo construido y se evalúa la estructura. Es la etapa que define el alcance y el costo.
3. Radicación ante cualquiera de las cinco curadurías de Bogotá, con valla y citación a vecinos.
4. Revisión y observaciones: 45 días hábiles para la curaduría (prorrogables hasta la mitad) y 30 días hábiles para responder observaciones (ampliables 15).
5. Pagos: expensas e impuesto de delineación urbana.
6. Acto de reconocimiento. Si hubo reforzamiento, se fija un plazo para ejecutarlo.
7. Escritura y registro: se actualiza la descripción del inmueble.

Cuánto cuesta

• Honorarios técnicos: levantamiento, planos y peritaje estructural.
• Reforzamiento: solo si el peritaje lo exige; suele ser el rubro más grande.
• Expensas de la curaduría: tarifa nacional según área, uso y estrato.
• Impuesto de delineación urbana: en Bogotá, sobre el presupuesto de obra; para vivienda de estratos 1 y 2 en reconocimiento la tarifa es del 1%.

Más detalle, con ejemplos, en cuánto cuesta legalizar una construcción en Bogotá.

Reconocimiento y multas: dos cosas distintas

El reconocimiento legaliza la edificación, pero no anula automáticamente un proceso policivo por infracción urbanística (Ley 1801 de 2016). Si ya tienes uno abierto, conviene iniciar el reconocimiento cuanto antes y presentarlo en el proceso. Lo explicamos en qué hacer si te abren un proceso por infracción urbanística.

Cómo probar la antigüedad

Además de la declaración, sirven fotografías aéreas o satelitales fechadas, recibos de servicios públicos, escrituras o promesas de compraventa que describan la construcción y la información catastral histórica.