Pasos para Sanear una Sanción Urbanística bajo la Ley 1801

¿Qué es el saneamiento de inmuebles?

El saneamiento es el proceso legal y técnico mediante el cual se regularizan construcciones que fueron edificadas sin licencia, con licencia viciada, o que presentan diferencias entre lo aprobado y lo construido. La Ley 1801 establece los mecanismos para que los propietarios puedan legalizar su patrimonio y evitar sanciones futuras.

¿Quiénes pueden aplicar al saneamiento?

• Propietarios de inmuebles construidos sin licencia de construcción
• Quienes tienen diferencias entre la licencia aprobada y la obra ejecutada
• Propietarios de inmuebles con licencias expedidas sin cumplir requisitos legales
• Inmuebles construidos con licencia de demolición sin autorización para reconstrucción

Los 6 pasos del proceso de saneamiento

Paso 1: Revisión técnica del inmueble

El primer paso es contratar a un arquitecto o ingeniero especializado para que realice una inspección completa del inmueble. Este profesional debe:

• Levantar planos de la construcción existente
• Verificar la viabilidad de regularización según el POT vigente
• Identificar posibles riesgos estructurales o de seguridad
• Definir qué documentación técnica se requiere

Paso 2: Preparación de la documentación

Según la Ley 1801, se debe presentar la siguiente documentación ante la curaduría urbana correspondiente:

Documentos legales:

• Certificado de tradición y libertad del inmueble (vigente)
• Carta de poder del propietario al arquitecto responsable
• Poder especial para trámites ante curaduría (si aplica)
• Paz y salvo de impuesto predial

Documentos técnicos:

• Planos arquitectónicos de la construcción existente
• Memoria descriptiva del inmueble
• Estudio de suelos (si la curaduría lo exige)
• Certificación de disponibilidad de agua y alcantarillado
• Póliza de responsabilidad civil vigente

Paso 3: Pago de sanciones y tasas

Antes de presentar la solicitud, se deben pagar:

• Sanciones por construcción sin licencia (calculadas según el área construida)
• Tasas de revisión por concepto de licencia de construcción
• Tasa de saneamiento establecida por la Ley 1801

Paso 4: Radicación de la solicitud

La solicitud de saneamiento se radica ante la curaduría urbana del sector donde se encuentra el inmueble. En Bogotá, hay curadurías para diferentes sectores:

• Curaduría Urbana No. 1: Usaquén, Chapinero, Santa Fe, Teusaquillo, Los Mártires
• Curaduría Urbana No. 2: San Cristóbal, Usme, Tunjuelito, Ciudad Bolívar, Rafael Uribe
• Curaduría Urbana No. 3: Kennedy, Bosa, Fontibón, Engativá, Suba, Barrios Unidos

Paso 5: Visita de inspección

La curaduría programará una visita de inspección para verificar que la construcción existente coincida con los planos presentados y que cumpla con las normas de seguridad mínimas. Es fundamental que el arquitecto responsable esté presente durante esta visita.

Paso 6: Resolución y registro

Si la curaduría encuentra que el inmueble cumple con los requisitos, emitirá:

• Resolución de saneamiento que aprueba la regularización
• Licencia de construcción retroactiva
• Certificado de terminación y recepción de obra

Estos documentos deben registrarse en la Oficina de Instrumentos Públicos para que queden vinculados a la propiedad.

¿Cuánto tiempo toma el proceso?

El tiempo varía según la complejidad del caso:

• Casos sencillos: 3-4 meses
• Casos complejos: 6-12 meses
• Casos con requerimientos adicionales: Puede extenderse hasta 18 meses

Costos aproximados del saneamiento

Los costos incluyen:

• Honorarios del arquitecto o ingeniero: $5-15 millones (según complejidad)
• Sanciones por construcción sin licencia: Variable según área y zona
• Tasas curaduría: $2-5 millones aproximadamente
• Gastos notariales y de registro: $1-3 millones

Conclusión: No postergues la regularización

Sane tu inmueble bajo la Ley 1801 te permite legalizar tu patrimonio, evitar sanciones mayores en el futuro, y darle valor agregado a tu propiedad. Un inmueble regularizado tiene mayor valor comercial y puede ser vendido, heredado o usado como garantía sin problemas.

En Sólido Arquitectura hemos gestionado decenas de procesos de saneamiento exitosos en Bogotá. Conocemos los entresijos de la Ley 1801 y sabemos cómo navegar el proceso de manera eficiente.