Cuánto cuesta legalizar una construcción en Bogotá (2026)
De qué depende el costo de legalizar una casa, una ampliación o un piso construido sin licencia en Bogotá, qué se paga a quién y cómo hacer cuentas antes de empezar.
Primero: ¿qué vía aplica a tu caso?
El costo cambia mucho según el camino que tome la legalización. En Bogotá hay dos vías, y elegir bien es lo que más dinero ahorra:
- Reconocimiento de la edificación: para construcciones terminadas sin licencia hace al menos cinco años y cuyo uso esté permitido por la norma vigente. La curaduría declara la existencia de lo construido y el acto tiene los mismos efectos de una licencia.
- Licencia de construcción sobre lo existente (ampliación, modificación, adecuación o reforzamiento): para obras recientes o ampliaciones sobre una casa que sí tenía licencia. Lo construido tiene que poder cumplir la norma actual; si no, hay que ajustarlo.
A esto se suma una pregunta independiente: ¿hay un proceso policivo abierto? Si un inspector de policía ya inició un proceso por infracción urbanística, puede haber una multa. Si no lo hay, ese costo no existe.
Los componentes del costo
1. Levantamiento, planos y peritaje estructural
Es el trabajo técnico que sustenta el trámite: levantamiento arquitectónico de lo construido, planos firmados por arquitecto con matrícula y, en el reconocimiento, un peritaje técnico estructural según el capítulo A.10 de la NSR-10, hecho por ingeniero civil. Su valor depende del área, del número de pisos y de qué tan ordenada esté la información existente.
2. Reforzamiento estructural (si el peritaje lo exige)
Es el componente que más varía y el que más pesa cuando aparece. Muchas casas ampliadas en Bogotá se levantaron sobre estructuras pensadas para uno o dos pisos. Si el peritaje concluye que la edificación no cumple, el reconocimiento exige el diseño del reforzamiento y, después, su ejecución en obra.
3. Expensas de la curaduría
Son los honorarios del curador urbano. No son libres: se liquidan con una fórmula nacional que combina un cargo fijo (se paga al radicar) y un cargo variable (se paga cuando el proyecto es viable), según el área, el uso y el estrato. Cualquier curaduría te puede dar la liquidación exacta de tu caso.
4. Impuesto de delineación urbana
Lo cobra la Secretaría Distrital de Hacienda sobre el presupuesto de obra. La tarifa general está entre el 2,6% y el 3%, y en el reconocimiento de vivienda de estratos 1 y 2 es del 1%.
Ejemplo: si el presupuesto de obra declarado para el reconocimiento es de $300 millones, el impuesto de delineación estaría entre $7,8 millones (2,6%) y $9 millones (3%).
5. Multa por infracción urbanística (solo si hay proceso)
La impone el inspector de policía con base en el artículo 181 del Código de Policía (Ley 1801 de 2016). Se calcula por metro cuadrado y sube con el estrato del predio, pero tiene dos topes:
- Ninguna multa puede superar 200 salarios mínimos mensuales: con el salario mínimo de 2026 ($1.750.905), son $350.181.000.
- El total de multas no puede superar el avalúo catastral del inmueble.
La multa aumenta si la infracción ocurrió en bienes de uso público o en zonas de protección ambiental. Y un punto clave: pagarla no legaliza la obra. La construcción sigue necesitando licencia o reconocimiento.
6. Notaría y registro
Con el acto de reconocimiento o la licencia, se actualiza la descripción del inmueble en la escritura y en el folio de matrícula. Son derechos notariales y de registro que dependen del valor del acto.
Resumen: qué se paga y a quién
| Concepto | A quién | Cómo se calcula |
|---|---|---|
| Levantamiento, planos y peritaje | Profesionales (arquitecto e ingeniero) | Honorarios según área y complejidad |
| Reforzamiento estructural | Diseñador y constructor | Solo si el peritaje lo exige |
| Expensas | Curaduría urbana | Tarifa nacional por área, uso y estrato |
| Delineación urbana | Secretaría de Hacienda | 1% a 3% del presupuesto de obra |
| Multa (si hay proceso) | Distrito, vía inspector de policía | Por m² según estrato; tope de 200 SMMLV |
| Escritura y registro | Notaría y Oficina de Registro | Según el valor del acto |
Cómo reducir el costo
- Legaliza antes de que llegue el proceso policivo. Sin proceso no hay multa.
- Prueba la antigüedad. Si la obra tiene más de cinco años, el reconocimiento suele ser más sencillo que licenciar. Sirven fotos fechadas, recibos de servicios, escrituras y la declaración de antigüedad que exige el trámite.
- Haz el peritaje estructural al principio. Saber pronto si hay que reforzar evita invertir en planos de algo que no se va a poder aprobar.
- Revisa la norma del predio antes de diseñar. Si una parte de lo construido no cumple (un piso de más, un voladizo), es mejor saberlo antes de radicar.
¿Quieres saber cuánto costaría legalizar tu inmueble?
Revisamos tu caso, te decimos qué vía aplica y te entregamos un presupuesto con los valores reales antes de que inviertas en planos.
Solicitar evaluaciónConoce el servicio: Regularización de construcciones (Ley 1801)
Fuentes y normas citadas: Ley 1801 de 2016, art. 181 · Decreto 1077 de 2015, art. 2.2.6.4.1.1 (reconocimiento) · Impuesto de delineación urbana – Secretaría de Hacienda · Salario mínimo 2026. Este artículo es informativo y no reemplaza la revisión de tu caso concreto.