Cuánto cuesta construir una casa en Bogotá en 2026: cómo se arma el presupuesto
El precio por metro cuadrado es solo una parte. Te mostramos cómo se arma un presupuesto completo, con un ejemplo calculado paso a paso.
Por qué el "precio por m²" engaña
En internet circulan cifras muy distintas para el metro cuadrado construido en Bogotá, y casi nunca dicen qué incluyen: si tienen o no diseños, licencia, administración, imprevistos, utilidad o IVA. Por eso es mejor entender cómo se arma un presupuesto que buscar un número mágico.
Las cinco capas de un presupuesto
1. Costo directo
Materiales, mano de obra y equipos de cada capítulo: preliminares, cimentación, estructura, mampostería, cubierta, instalaciones, pañetes, pisos, carpinterías, aparatos y acabados. Se calcula con cantidades de obra y precios unitarios actuales.
2. AIU: administración, imprevistos y utilidad
Se aplica sobre el costo directo cuando la obra se contrata a precio global con un constructor. En Sólido Arquitectura trabajamos con esta estructura:
- Administración: 5%
- Imprevistos: 3%
- Utilidad: 15%
- IVA: 19% sobre la utilidad (no sobre el total)
3. Estudios y diseños
Levantamiento topográfico, estudio geotécnico, diseño arquitectónico, estructural y de redes y, en proyectos de 2.000 m² o más, revisión estructural independiente.
4. Licencia e impuestos
Expensas de la curaduría e impuesto de delineación urbana, que en Bogotá está entre el 2,6% y el 3% del presupuesto de obra.
5. Lo que se suele olvidar
Conexiones de servicios públicos, dirección de obra o interventoría, pólizas, muebles fijos (cocina, closets), paisajismo y, si aplica, obligaciones urbanísticas del POT.
Ejemplo calculado: casa de 150 m²
Para mostrar el cálculo, supongamos un costo directo de $3.000.000 por m². Es un supuesto de ejemplo, no una cotización: el valor real depende de tu diseño, tus acabados y tu lote.
| Concepto | Cálculo | Valor |
|---|---|---|
| Costo directo | 150 m² × $3.000.000 | $450.000.000 |
| Administración | 5% del costo directo | $22.500.000 |
| Imprevistos | 3% del costo directo | $13.500.000 |
| Utilidad | 15% del costo directo | $67.500.000 |
| IVA sobre la utilidad | 19% × $67.500.000 | $12.825.000 |
| Valor de la obra | Suma | $566.325.000 |
| Delineación urbana | 2,6% a 3% del valor de la obra | $14.724.450 a $16.989.750 |
Con este supuesto, la obra con AIU e IVA queda en unos $3.775.500 por m² ($566.325.000 ÷ 150), es decir, un 25,9% por encima del costo directo. A eso hay que sumarle estudios, diseños, expensas, conexiones y lo que no esté en el contrato de obra.
Qué mueve el costo hacia arriba o hacia abajo
- El suelo: un estudio geotécnico desfavorable (rellenos, arcillas blandas, nivel freático alto) encarece la cimentación.
- La forma: volúmenes compactos y luces moderadas cuestan menos que voladizos, dobles alturas y formas irregulares.
- Los sótanos: la excavación, la contención y la impermeabilización pesan mucho en el presupuesto.
- Los acabados: pisos, carpinterías, cocina y baños son la parte más variable.
- El acceso al lote: calles estrechas, pendientes o falta de espacio de acopio aumentan la logística.
- Los cambios durante la obra: son la principal fuente de sobrecostos. Lo explicamos en 5 errores que aumentan el costo de tu obra.
Cómo pedir un presupuesto comparable
- Entrega a todos los oferentes los mismos planos y especificaciones.
- Pide el presupuesto por capítulos, con cantidades y precios unitarios.
- Exige que el AIU y el IVA estén separados y explícitos.
- Pregunta qué no está incluido: diseños, licencia, conexiones, muebles fijos.
¿Quieres un presupuesto real para tu proyecto?
Hacemos el presupuesto por capítulos con cantidades de obra reales, sin precios genéricos por metro cuadrado.
Solicitar presupuestoFuentes y normas citadas: Impuesto de delineación urbana – Secretaría de Hacienda · Vigencia de licencias (Decreto 1783 de 2021). Este artículo es informativo y no reemplaza la revisión de tu caso concreto.